SDO-lån en mulighed fra 1. juli 2007
13-06-2007
Næsten uændret låneomfang
Folketinget vedtog den 29. maj lovforslaget om at indføre særligt dækkede obligationslån (SDO-lån) til finansiering af fast ejendom. SDO-lån kan ydes af både realkreditinstitutter og pengeinstitutter, hvilket forventes at medføre en øget konkurrence på realkreditbelåning. Derimod har realkreditinstitutterne eneret på udstedelse af særligt dækkede realkredit-obligationslån (SDRO-lån). Loven træder i kraft den 1. juli 2007. De ny finansieringsmuligheder ventes iværksat umiddelbart herefter og vil betyde lidt ændrede vilkår for landbrugets finansiering af fast ejendom og løsøre.
Det vil fortsat være muligt at belåne landbrugsejendomme op til 70 pct., samt at medfinansiere fastnaglet inventar og den del af besætningen, der indgår i den kontinuerte produktion. Den væsentligste ændring i forhold til de nugældende regler om realkreditbelåning bliver, at værdi af ”rullende materiel” (traktorer, mejetærskere m.v.) ikke længere kan indgå i belåningsgrundlaget.
I andet halvår af 2007 bliver der valgfrihed mellem de gamle og de ny regler for optagelse af realkreditlån. For landmænd med en høj andel af rullende materiel kan det være grund til at få undersøgt, om man i løbet af andet halvår af 2007 skal sikre sig en vis belåning med realkreditlån med lang løbetid. Herved sikres den fremadrettede mulighed for en 70 pct. belåning inkl. alt løsøre bedst muligt.
Genanvendelse af pantebreve
Det bliver billigere at omlægge lån, da alle pantebreve tinglyst efter 1. juli 2007 kan genanvendes. Genanvendelsen består i, at foretagne afdrag kan genbelånes, uden at der skal betales fornyet tinglysningsafgift på 1,5 pct. I forhold til eksisterende realkreditpantebreve og ejerpantebreve kan den betalte tinglysningsafgift overføres til de nye SDO-pantebreve uden tab af tinglysningsafgift.
Løbende tjek af lånegrænser
Som noget nyt skal det hvert år vurderes statistisk, om SDO-lånene overholder lånegrænserne. For ejendomme over 3 mio. euro skal vurderingen foretages af en uafhængig vurderingssagkyndig mindst hvert 3. år. I dag skal lånegrænserne alene være overholdt på långivningstidspunktet. Et eventuelt fald i ejendomspriserne kan indebære, at lånegrænserne overskrides. Gør de det, skal kreditinstitutterne stille supplerende sikkerhed, typisk i form af statsobligationer. Og der bliver ikke tale om, at lånet af den grund kan kræves ekstraordinært nedbragt.
Fx vil rentetilpasningslån (F1) blive omfattet af de ny regler, når de skal refinansieres i 2008. Umiddelbart er det dog ikke noget som låntager vil mærke, da det alene er finansieringsinstituttets opgave, at overholde de ny skærpede kapitalkrav og de hermed forbundne omkostninger må ikke overvæltes på låntageren.
To balanceprincipper
Et centralt element i den nye SDO-lov er lanceringen af to balanceprincipper: et overordnet balanceprincip og et specifikt balanceprincip.
Med få undtagelser svarer det specifikke balanceprincip til det nuværende - stramme - balanceprincip, som realkreditinstitutterne følger i dag. Det stramme balanceprincip betyder, at der i praksis er en meget tæt sammenhæng mellem udlån og obligationsudstedelse. Når låntager efterspørger fx 30-årige fastforrentede og konverterbare obligationslån, så udsteder realkreditinstitutterne 30-årige konverterbare obligationer, som kan indfries til dagskurs eller til pari. Det indebærer en høj grad af gennemsigtighed for låntager, som umiddelbart kan aflæse prisen på kapitalfremskaffelsen og dermed indfrielseskursen i kurslisterne i dagens aviser. Rentemarginalen (administrationsbidraget) er fuldt synligt med mulighed for en reel priskonkurrence herpå.
Det overordnede balanceprincip er derimod en nyskabelse i Danmark, fordi det muliggør en fuldstændig adskillelse mellem udlån og de bagvedliggende obligationer. Der kan fx udstedes en obligation på én mia. euro, hvor den fremskaffede kapital bruges til finansiering af mange forskellige typer lån. Men ulempen er, at den direkte sammenhæng mellem lån og obligationer forsvinder. Banken eller realkreditinstituttet yder lånet til kunden til en aftalt rente, som ikke længere kan kontrolleres ved opslag i avisernes kurslister. Renten vil blive fastsat individuelt fra kunde til kunde, afhængig af kreditværdighed og forretningsomfang i forhold til finansieringsinstituttet. Konsekvensen er, at markedet bliver mere uigennemsigtigt, da rentemarginalen ikke er synlig, og at det bliver låntagerne med høj kreditværdighed, der vil forstå at udnytte konkurrencen og få de billige lån. Det betyder, at kravet til rådgivningen stiger markant.
En række præciseringer
Kort før SDO-lovens vedtagelse fik forligspartierne indføjet en række præciseringer af SDO-reglerne. Fx kan indfrielse af SDO-lån ske ved opkøb af bagvedliggende obligationer eller ved en kurs, der ikke afviger væsentligt fra kurs 100, bl.a. af hensyn til rentetilpasningslignende produkter. Såfremt lånet ikke er knyttet til børsnoterede obligationer, vil indfrielse kunne ske til pari.
Renten på variabelt forrentede SDO-lån mod pant i fast ejendom kan ikke ændres vilkårligt, men skal fx følge udviklingen i en referencerente, som fx CIBOR, og vilkårene for renteændringer skal fremgå klart af låneaftalen. Renten på lånet, i forhold til det på lånetidspunktet aftalte, kan ikke ændres med henvisning til, at der skal stilles supplerende sikkerhed for de bagvedliggende obligationer.
Låneaftaler med pant i fast ejendom efter sædvanlig praksis kan ikke opsiges fra kreditors side, med mindre der sker misligholdelse fra låntagers side. Således kan kreditor som standardvilkår forlange lånet indfriet i tilfælde af manglende betaling af renter og afdrag, eller hvis væsentlige dele af pantet rives ned og ikke erstattes af anden sikkerhed mv., som det fremgår af Justitsministeriets pantebrevsformularer.
Yderligere oplysninger: Kurt Dalsgaard Sørensen, tlf. 33 39 46 72
LANDBRUG & FØDEVARER - Axelborg - Axeltorv 3 - 1609 København V - Tlf: 33 39 40 00 - Fax: 33 39 41 41 - Email: